FINN 480380258 · Tilstandsrapport og salgsoppgave · 6. november 2026
Reelle utbedringer: 96 700–296 000 kr (E)
Kritisk
61 500–177 000 kr (E)
Innen 1–3 år
33 000–111 000 kr (E)
Bør gjøres
2 200–8 000 kr (E)
Totalt prioritert
96 700–296 000 kr (E)
61 500–177 000 kr (E)
Bør fikses før trygg bruk, utleie eller neste skadeutsatte sesong. Ikke alle rom er akutt ubeboelige, men disse punktene er de viktigste.
12 000–35 000 kr (E)
Selger har montert stikkontakter selv, og takstmannen fant åpne hull og løse ledninger i sikringsskap. Dette må en elektriker sjekke og fikse – ikke noe man bør leve med.
Tiltak: Elektriker kontrollerer egenarbeidet, tetter skap, sikrer løse ledninger og fasttilkobler berederen.
R-K1 HMS / TG2 — Avvik som bør utbedres (tilstandsgrad 2) · Helse, miljø og sikkerhet – bør fikses for trygg bruk
5 000–18 000 kr (E)
Det lekker ved takhatt og pipe, og stubord er råttent. Lokal reparasjon nå hindrer større skader senere.
Tiltak: Reparer gjennomføringene, skift rusten takhatt og utett pipebeslag samt rått stubord mot øst.
R-K2 TG2 — Avvik som bør utbedres (tilstandsgrad 2)
4 000–14 000 kr (E)
Avtrekk fra kjøkken og bad blåser fuktig luft opp på loftet. Det kan gi kondens og råte hvis det ikke ledes ut og loftsluftingen åpnes.
Tiltak: Før kjøkken- og baderomsavtrekk ut, åpne loftsluftingen og tett påviste dampsperrelekkasjer.
R-K3 TG2 — Avvik som bør utbedres (tilstandsgrad 2)
15 000–40 000 kr (E)
Badet i leilighetsdelen er utett ved vinyloppkant og rør. Fuktmerke er sett i vegg – tetting må på plass før sikker bruk/utleie.
Tiltak: Reparer vinyloppkant og rørgjennomføring, og forny baderomsplatene i våtsonen.
R-K4 TG3 + TG2 — Stort eller alvorlig avvik (tilstandsgrad 3) · Avvik som bør utbedres (tilstandsgrad 2)
3 000–8 000 kr (E)
Skjøtene i vinylgulvet på vaskerommet er utette. De må trådsveises så vann ikke kommer under gulvet.
Tiltak: La gulvlegger trådsveise alle skjøter i vinylbelegget på vaskerommet med tekjøkken.
R-K5 TG3 — Stort eller alvorlig avvik (tilstandsgrad 3)
4 000–12 000 kr (E)
Hybelbadet har sprekk, feil høyde ved sluk og utette gjennomføringer. Tetting nå; fullt nytt gulv er ikke nødvendig ennå ifølge takstmannen.
Tiltak: Trådsveis sprekken, korriger avgrensningen ved sluk og tett rørgjennomføringer og hjørneprofil.
R-K6 TG3 — Stort eller alvorlig avvik (tilstandsgrad 3)
1 500–5 000 kr (E)
Hovedbadet fra 2021 mangler tetting rundt rør og elastiske fuger. Enkel, men viktig jobb for å unngå fuktskader.
Tiltak: Tett rørgjennomføringer og manglende elastiske fuger i våtsonen på hovedbadet.
R-K7 TG2 — Avvik som bør utbedres (tilstandsgrad 2)
9 000–20 000 kr (E)
Automatisk lekkasjestopp mangler ved kjøkkenbereder og skjult sisterne, og stoppekranen er skadet. Viktig vannskadesikring.
Tiltak: Monter automatisk lekkasjestopp for kjøkkenbereder og skjult sisterne, og utbedre stoppekranen.
R-K8 TG2 — Avvik som bør utbedres (tilstandsgrad 2)
1 500–4 000 kr (E)
Ubrennbar plate under sotluke, nytt slokkeapparat og test av røykvarslere. Enkle brannsikkerhetsgrep.
Tiltak: Legg ubrennbar plate under sotluken og skift slokkeapparatet i leiligheten; test røykvarslerne.
R-K9 TG2 / HMS — Avvik som bør utbedres (tilstandsgrad 2) · Helse, miljø og sikkerhet – bør fikses for trygg bruk
3 000–12 000 kr (E)
Trappen mangler håndløper/rekkverk, og rekkverket nede er klatrebart. Barnesikring og fallrisiko.
Tiltak: Monter manglende håndløper og trapperekkverk, og gjør underetasjens rekkverk klatresikkert.
R-K10 HMS — Helse, miljø og sikkerhet – bør fikses for trygg bruk
1 000–2 500 kr (E)
Dokumenterbar radonmåling mangler. Påkrevd før utleie; selgers Airthings-måling er ikke fremlagt.
Tiltak: Gjennomfør dokumenterbar radonmåling; selgers Airthings-måling er ikke fremlagt.
R-K11 HMS — Helse, miljø og sikkerhet – bør fikses for trygg bruk
2 500–6 500 kr (E)
Tre våtrom mangler tilluft, og leilighetsbadet mangler avtrekksvifte. Dårlig lufting gir fukt og dårlig inneklima.
Tiltak: Etabler tilluft til tre våtrom og monter avtrekksvifte på leilighetsbadet; tett dårlige kanalskjøter.
R-K12 TG2 — Avvik som bør utbedres (tilstandsgrad 2)
33 000–111 000 kr (E)
Ikke nødvendigvis akutte, men bør planlegges snart så skadene ikke vokser. Fremskynd hvis fukt eller råte blir verre.
8 000–30 000 kr (E)
Hagestuetaket mangler luftesjikt og tett undertak. Feil oppbygging som kan gi fukt/råte over tid.
Tiltak: Etabler luftesjikt og tett undertak under kanalplatene på hagestue og bi-inngang.
R-I1 TG3 + TG2 — Stort eller alvorlig avvik (tilstandsgrad 3) · Avvik som bør utbedres (tilstandsgrad 2)
5 000–16 000 kr (E)
Rått vindu i hagestuen og råteskader på ytterdører. Bør skiftes/repareres før skaden sprer seg.
Tiltak: Skift rått hagestuevindu og tofløyet dør, og reparer begynnende råte på hybeldørens karm.
R-I2 TG3 — Stort eller alvorlig avvik (tilstandsgrad 3)
3 000–10 000 kr (E)
Noen råtne kledningsbord og manglende musetetting. Lokal utbedring, ikke ny fasade.
Tiltak: Skift de få råtne bordene, åpne lokal lufting og ettermonter musetetting; kontroller musespor på loftet.
R-I3 TG2 — Avvik som bør utbedres (tilstandsgrad 2)
2 000–8 000 kr (E)
Puss mot bunnkarmer og dårlig terskeltetting kan lede vann inn. Tidligere vanninntrenging ved skyvedør er nevnt.
Tiltak: Fjern puss mot bunnkarmer, ordne beslag og terskeltetting, og utbedre fuktskadet kontordør.
R-I4 TG2 — Avvik som bør utbedres (tilstandsgrad 2)
10 000–30 000 kr (E)
Garasjetaket har vannansamling og lekkasjetegn. Bør tettes før det skader konstruksjonen.
Tiltak: Utbedre fall og legg tett takbelegg; reparer sprekkene i murpussen.
R-I5 Ikke TG-vurdert — Ikke formelt TG-vurdert i tilstandsrapporten, men vurdert som viktig
2 000–7 000 kr (E)
Noen terrassesøyler står provisorisk. De bør stå på søylesko og løftes unna terreng.
Tiltak: Fundamenter utsatte terrassesøyler på søylesko og løft treverket unna terrenget.
R-I6 TG2 — Avvik som bør utbedres (tilstandsgrad 2)
3 000–10 000 kr (E)
Snø kan rase ned ved innganger. Snøsikring før sesongen reduserer skade- og skaderisiko.
Tiltak: Monter egnet snøsikring der snø kan treffe innganger og gangareal.
R-I7 HMS — Helse, miljø og sikkerhet – bør fikses for trygg bruk
2 200–8 000 kr (E)
Mindre ting som er greie å ta når dere først er i gang. Lav kostnad, god orden.
500–2 000 kr (E)
Manglende topplist på grunnmursplast – liten jobb, god orden.
Tiltak: Monter manglende topplist på synlig grunnmursplast.
R-B1 TG2 — Avvik som bør utbedres (tilstandsgrad 2)
500–2 000 kr (E)
Takrennene drypper i skjøter. Lokal reparasjon holder; ikke nødvendig med nytt anlegg nå.
Tiltak: Reparer lekkende skjøter i takrennene fremfor å skifte hele anlegget.
R-B2 TG2 — Avvik som bør utbedres (tilstandsgrad 2)
1 000–3 000 kr (E)
Sprekk i trapp og åpne skiferfuger slipper inn vann. Fiks før frost gjør skaden større.
Tiltak: Reparer betongsprekk og fuger som slipper vann inn før frosten utvider skadene.
R-B3 TG2 — Avvik som bør utbedres (tilstandsgrad 2)
200–1 000 kr (E)
Løs lås og dører som tar i karm på leilighetsbadet. Enkel funksjonsfiks.
Tiltak: Fest løs lås/vrider og juster dører som tar i karm; smør eller skift defekte låskasser.
R-B4 TG2 — Avvik som bør utbedres (tilstandsgrad 2)
TG = tilstandsgrad i tilstandsrapporten. Kort sagt hvor alvorlig et avvik er:
Kodene i parentes (f.eks. R-K1) er interne referanser til rapportpunktene, ikke TG-verdier.
Dere kan i utgangspunktet bo oppe (121 m² BRA-i) og vurdere utleie nede. Underetasjens 92 m² BRA-i inkluderer både leilighetsdel og ikke-godkjent hybeldel. Ekstra 24 m² under hagestuen er ikke dokumentert godkjent oppholdsareal.
TR sier leiligheten er godkjent fra byggeår. SO sier boligen har én boenhet. Ikke velg den mest fordelaktige versjonen uten stemplede tegninger/vedtak.
Et begrenset teknisk budsjett for den eksisterende leilighetsdelen (el, badtetting, lekkasjestopp, brann, radonmåling, ventilasjon) er allerede inne i den kritiske summen – ikke legg det til én gang til.