Rundevollsveien 89, Egersund

Nøkkeltall

• Prisantydning / omkostninger / totalpris3 590 000 / 90 840 / 3 680 840 kr
• Dokumentavgift2,5 % = 89 750 kr ved prisantydning
• Tinglysing545 + 545 = 1 090 kr
• Areal alle byggBRA 260 m²; BRA-i 213; BRA-e 47
• 1. etasje121 m² BRA-i
• Underetasje92 m² BRA-i + 24 m² BRA-e
• Garasje23 m² BRA-e; ikke fullstendig tilstandsvurdert
• Tomt / eierformCa. 591 m² eiet tomt, selveier; gnr. 13 bnr. 840
• ByggeårSO: ca. 1979; TR/energiattest: 1980. TR bygger på vindusstempling
• Energi / oppvarmingD; strøm, vedovn i hver etasje og varmepumpe fra 2025
• Kommunale avgifter24 825 kr/år i 2026, inkl. oppgitt renovasjon og eventuell eiendomsskatt
• TilstandsrapportEspen Knutsen, Takst Faktum AS; befaring 19.10.2026, rapport 01.11.2026
• MeglerAnne Havsø, EM1, 481 12 584 (kun som opplysning – ikke kontakt via denne siden)
• FINNOppgitt kobling: 480380258; kode ikke selvstendig verifisert i PDF-en

Kilder: SO s. 4–8, 14–15, 21; TR s. 1, 11, 34–36 (SO s. 56, 66, 89–91). SO sist oppdatert 06.11.2026. Oppgitt visning: mandag 16. november kl. 16–17, Europe/Oslo (CET). PDF-en oppgir ikke tidspunkt; bekreft i annonsen. Ingen visning er bestilt.

Røde flagg

Hva kostnadene betyr

(E) er grove scenarioanslag – ikke innhentet tilbud. Egen arbeidstid er gratis i regnestykket. Nye egnede tettemidler, sikkerhetsutstyr og el-/VVS-komponenter der nødvendig. Brukt tettesjikt og udokumentert sikkerhetsutstyr er ikke lagt til grunn.

Tidspunktene nedenfor er prioritering. «Kritisk» betyr før relevant bruk, utleie eller neste skadeutsatte sesong. Mulig stans i vannbruk/fyring eller avsperring er en midlertidig sikkerhetsløsning, ikke ferdig utbedring.

Sum prioritert

96 700–296 000 kr (E)

Ingen generell tak-, drenerings-, vindus-, rør- eller berederutskifting er lagt inn. Ukjente konstruksjonsskader, radontiltak, lovliggjøring og større brann-/lydombygging er ikke inkludert. Prisene er scenariointervaller – ikke en økonomisk garanti.

Takstmannens TG3-intervaller – separat referanse

Disse er ikke tillegg til DIY-budsjettet. «Under 20 000» har ingen oppgitt nedre grense; JSON bruker 0 som teknisk intervallgrense, ikke forventet pris.

Viktig: Hybelbadets fallavvik er TG3, men TR sier uttrykkelig at nytt gulv ikke er økonomisk hensiktsmessig før neste renovering når dusjkabinettet beholdes. Derfor er ikke 20 000–100 000 kr for nytt fall lagt i prioritert sum. Tilsvarende er ikke komplette nye veggplater på hybelbadet lagt inn når TR sier de har fungert uten skader. Faktiske utettheter repareres nå. Ikke legg alle TG3-intervallene ukritisk sammen; tiltak på samme bad kan overlappe.

Bevisst utelatt

Alder alene på hovedtak/undertak, eldre vinduer/dører, kobberrør, ABS-avløp og drenering er ikke priset. Ingen påvist generell dreneringssvikt; utforet kjellervegg var tørr (14,6 %). Plast i kjellervegg tas ikke ut bare for å oppnå lavere TG; TR fraråder dette så lenge veggen er tørr. Kosmetisk skjevt innvendig tak, bom under teppefliser og skjeve kjøkkenskuffer er heller ikke priset. Terrassebord med stor bjelkeavstand beholdes inntil senere utskifting slik TR anbefaler, men sjekk farlig svikt på visning. Lav balkonghøyde alene er ikke fremstilt som ettermonteringspålegg. Ingen ren energirenovering.

• Hovedtakets alder alene
• Eldre vinduer/dører uten skade
• Vann- og avløpsrørenes alder
• Dreneringens alder uten påvist vanninntrenging
• Plast i tørr kjellervegg: følg med, ikke automatisk riving

Underetasje til leilighet

Hva finnes, og hva er godkjent?

Dere kan i utgangspunktet bo oppe i 121 m² BRA-i og se på utleie nede. Underetasjens 92 m² BRA-i inkluderer både leilighetsdel og ikke godkjent hybeldel; de ekstra 24 m² BRA-e under hagestuen er ikke dokumentert godkjent oppholdsareal. De er ikke automatisk ekstra lovlige soverom.

• Opprinnelig leilighet: TR sier godkjent fra byggeår. Be om stemplet tegning og vedtak som avklarer enhetsstatus mot SOs opplysning om én boenhet. Ikke kall den sikkert godkjent selvstendig boenhet før dette er avklart.
• Hybel: Sportsbod er innredet som soverom, matbod til bad/gang, og intern trapp er stengt. SO sier at hybelen ikke kan godkjennes til utleie uten intern forbindelse eller godkjenning som selvstendig boenhet. Bare å åpne trappen gjør ikke bodsoverom lovlig; bruksendring må fortsatt avklares.
• Underbygg: SO sier ikke bare at rombruken er uavklart, men også at selve underbygget mangler dokumentert godkjenning. Ikke bygg videre på dette som sikker utleieverdi.
• Plantegning: Illustrasjonen på SO s. 33 bruker «Stue/Hybel», «Stue/leilighet» og andre romnavn som ikke gir en entydig kobling til TRs romliste. Få megler til å markere den godkjente leilighetens nøyaktige grense og godkjente soverom på tegningen. Areal per utleiedel er ikke spesifisert.

Status i data: TR omtaler opprinnelig leilighet som godkjent fra byggeår; SO sier én boenhet. Uavklart dokumentmotstrid.

Praktisk istandsetting – ikke tillatelse til ulovlig utleie

Et begrenset teknisk budsjett for den eksisterende leilighetsdelen, forutsatt lovlig rombruk og avklart brann/rømning, er 41 000–108 000 kr (E). Det består av R-K1, R-K4, R-K8, R-K9, R-K11, R-K12: elektriske feil, badtetting, lekkasjesikring, grunnleggende brannsikkerhet, radonmåling og ventilasjon. Noe el/VVS gjelder også hele huset.

Hele dette beløpet ligger allerede i prioritert sum. Det skal ikke legges til én gang til. Det er ikke pris for å lovliggjøre hele underetasjen. Eksisterende kjøkken og dusjkabinett beholdes. Nye kjøkken eller generell oppussing er ikke nødvendig ut fra dokumenterte feil.

Tekniske arbeider relevante for å ta eksisterende leilighetsdel i bruk. Forutsetter godkjent rombruk, forsvarlig brann/rømning og akseptabel radon; dette er ikke dokumentert ferdig avklart. Full underetasje inkludert ulovlig hybel er ikke dekket.

Før bruk må følgende avklares:

• Brann: Vurder faktisk etasjeskille, gjennomføringer, eventuelle dører og varsling. Kontroller at røykvarslere høres i alle sove-/oppholdsrom; sammenkobling er et fornuftig tiltak dersom det mangler. EI60 eller en bestemt dørklasse er ikke automatisk fastslått for dette huset uten prosjektering og avklart enhetsstatus. Ved behov for ny komfyrvakt/varsling kan en avgrenset tilleggspakke være 3 000–8 000 kr (E); monteringsmåte avgjør behov for elektriker. Det er ikke dokumentert at pakken mangler og den er ikke summert.
• Rømning/dagslys: TR påviser dagslysavvik i hybelsoverom og kjellerstue. Ingen sikker bekreftelse på brukbar rømning for hvert planlagt soverom foreligger her. Mål fri vindusåpning, høyde over gulv og terreng ute; sørg for at rommenes utganger faktisk kan brukes. Ikke anta at et vindu er godkjent rømningsvei fra et bilde. Lyskrav og rømning er to forskjellige krav.
• Radon: SO sier at måling må gjennomføres ved utleie. Udokumentert Airthings-resultat er ikke tilstrekkelig. Budsjettet dekker måling, ikke eventuell utbedring. Ingen måleverdier er kjent.
• Lyd for deg: Test tydelig tale, TV/bass og trinn mens én står oppe og én nede. En avgrenset frikoblet himling med isolasjon, plater og lokale tettinger kan grovt koste 20 000–70 000 kr (E) med mye DIY, dersom eksisterende oppbygging tillater det. Ikke et ferdig dimensjonert brann-/lydskille for alle 92 m². Flankelyd via trapp, rør og vegger kan kreve større tiltak; sluttsum mangler. Beløpet er ikke i prioritert sum. Avgrenset himling og lokale tettinger; ikke sertifisert komplett brann-/lydskille. Mengder og konstruksjon mangler.

Separat: hva trengs for godkjenning?

A. Leie ut bare den opprinnelige leilighetsdelen: Først dokumentavklaring. Dersom den allerede er lovlig etablert, følger det ikke av TR at hele skillet må bygges om til dagens standard. Eventuelle avvik fra den opprinnelige godkjenningen må likevel rettes. Søknadsbehov og gebyr kan ikke fastslås fra materialet alene.

B. Innlemme hybelen som del av hovedboligen, ikke ny selvstendig boenhet: Åpne intern forbindelse, omsøk bodrommenes bruksendring, og få tilstrekkelig dagslys/ventilasjon/rømning. TR sier at intern tilkomst kombinert med godkjente rom ikke i seg selv utløser nytt krav til brann-/lydskille. Begrenset fysisk scenario: 13 000–40 000 kr (E) for enkel gjenåpning av ikke-bærende lukking og et lokalt vindustiltak, utover allerede priset reparasjon. Må søkes/avklares først; ingen garanti for at vindu lar seg utvide. Søknad, kommunalt gebyr, eventuell ingeniør, mer omfattende lys-/terrengtiltak og endret innredning er ikke priset.

C. Godkjenne hybelen som ny selvstendig boenhet uten intern forbindelse: Krever særskilt vurdering av oppdeling, brann-/lydskille, rømning, dagslys, høyde, ventilasjon og uteareal/parkering. Et avgrenset fysisk scenario med brann-/lydarbeid, vindu og ventilasjon kan være 50 000–150 000 kr (E) utover de kjente reparasjonene, men er ikke total godkjenningskostnad. Arealer, oppbygging og kommunale vilkår mangler; søknad/prosjektering, gebyrer, større el-/VVS-omlegging og eventuelt ny parkering kommer utenom. Kan bli vesentlig dyrere eller ikke godkjennes. Alternativ B og C skal ikke summeres, og lydpakken ovenfor overlapper C.

Alternative, grove fysiske scenarier uten gebyr, søknad/prosjektering, eventuelt ingeniørarbeid, uteareal-/parkeringskrav, radontiltak eller underbygg. Ikke tillegg som automatisk skal summeres. Godkjenning og totalpris kan ikke fastslås.

Vedlagt gammel plan §5 sier én biloppstillingsplass per leilighet (SO s. 114). Den midlertidige brukstillatelsen fra 26.01.1982 krever to parkeringsplasser og nevner flere uferdige utvendige arbeider (SO s. 102). Få bekreftet at vilkårene er oppfylt, og hvilke regler kommunen bruker ved ny søknad. Ingen påstand om at dagens tomt har plass til flere enheter er dokumentert.

Skatt: Planforutsetningen deres er langvarig utleie av egen bolig, der eier bruker minst halvparten målt i utleieverdi, ikke m². 121 mot 92 m² beviser ikke skattefrihet. Vurder markedsleie for egen del mot summen av alt som leies ut, inkludert eventuell hybel; flere selvstendige enheter kan også endre skattevurderingen. Dokumentene oppgir ingen markedsleie, så verken skattefrihet eller leieinntekt kan bekreftes. Skattereglene er ikke kontrollert mot eksterne kilder i denne filbaserte rapporten; avklar med Skatteetaten/fagperson før dere budsjetterer med skattefri leie.

Støy og nabolag

SO beskriver blindvei, rolig etablert nabolag og lite trafikk (s. 13). Nabolagsprofilen sier «lite støynivå 88/100» og «lite trafikk 90/100» basert på lokale vurderinger, ikke målt støy ved boligen (s. 44–45). EE spm. 24 og 34 sier ikke kjennskap til områdeendringer eller plagsomme forhold. Selger har ikke bodd i boligen de siste 12 månedene (EE s. 1 / SO s. 48). For en støyfølsom kjøper er egen lytting kveld/helg og lydtest mellom etasjene viktigere enn markedsføringsord.

Spørsmål til megler – ikke sendt

Disse er forberedt til dere. De er ikke sendt. Ikke kontakt megler fra denne siden.

På visning: kort sjekkliste

• Ha stemplet kommunetegning ved siden av dagens plantegning og gå alle rom. Finn stengt trapp og hvilke dører som skiller delene. Mål romhøyde og vinduenes frie åpning.
• Lukt etter fukt i alle kjellerrom; se inn i eksisterende kontrollhull med tillatelse. Sjekk vegg ved leilighetsdusj, vinylsprekker og gjennomføringer. Behold kabinettene. Ikke åpne konstruksjoner uten samtykke.
• Se loftet og gjennomføringene med trygg adkomst: avtrekk, fuktmerker, musespor, lufting. Ikke gå på usikkert tak.
• Se rått hagestuevindu, dører, terskler og garasjetak fra sikker plass. Vurder om råte/fukt er mer omfattende enn lokalt beskrevet.
• Prøv terrassens svikt forsiktig, sjekk provisoriske søyler og trappesikring. Ikke belast ustabile konstruksjoner.
• Gjør reell lydtest begge veier og lytt ute med vinduer åpne/lukket. Besøk gjerne området på en annen tid av døgnet.
• El vurderes av elektriker; ikke rør løse ledninger eller åpne elektrisk utstyr selv. Få avklart utleie/leieavtaler før bud, ikke etter kjøp.

Månedlig kostnad – illustrasjon, uten sikker leieinntekt

Forutsetninger, ikke banktilbud: Kjøp ved 3 590 000 kr, egenkapital 470 000 kr brukt til kjøp/omkostninger, ingen ekstra egenkapital igjen til arbeidene. Dokumentavgift 2,5 % og 1 090 kr i tinglysing som SO. Lånebehov 3 210 840 kr, uten oppussingslån og uten valgfri boligkjøperforsikring.

Ved 6,5 % nominell rente over 25 år blir lånet ca. 21 680 kr/mnd, ca. 1 963 kr mer. Ved 5,5 % og 30 år er lånet ca. 18 231 kr/mnd. Renter, løpetid, gebyrer og bankens vurdering er ukjent. Avdrag er med i lånebeløpet per måned; rentefradrag er ikke trukket fra. Bufferen er ikke finansiering av den prioriterte tiltakslisten. Leieinntekt, skatt, eventuell tomgang og ekstra utleiekostnader er ikke regnet inn.

Finansieringsbevis: Dokumentert totalpris i SO ligger 30 840 kr over tallet 3 650 000. Oppdraget omtaler tallet som budtak; da er prisantydningen 60 000 kr lavere enn budtaket, men dette bekrefter ikke dekning av omkostninger/utbedringer. Ved bud på 3 650 000 ville kjøp inkl. tilsvarende omkostninger bli 3 742 340 kr, uten reparasjoner. Få banken til å skille mellom maksimal budpris, total kjøpesum og reserve til tiltak. Dette er ikke et budråd.

Kilder og forbehold

Kun filer i /workspace/finn8/: salgsoppgave.pdf (124 sider) og so.txt. EE s. 48–55 og kommunale vedlegg s. 102–112 er skannet og lest som bilder; dagens illustrasjonsplan er SO s. 33. Sidehenvisninger til TR gjelder rapportens egne sider; henvisning til SO gjelder sidetallet i den samlede salgsoppgaven. Ingen FINN-side eller ekstern byggesak er verifisert, og ingen megler er kontaktet.

Jeg er ikke takstmann, advokat eller bankrådgiver. Kostnadsanslag og prioritering er et beslutningsgrunnlag, ikke tilbud, garanti, lovlighetsattest eller løfte om skattefrihet. Be relevant fagperson kontrollere el, våtrom, konstruksjon og brannsikkerhet; bruk kommunen til å avklare godkjenning og banken til å avklare rammen.

Strukturert data: rapport.md og items.json · utarbeidet 6. november 2026.